近期，市集较为存眷存量房贷利率是否可能再度迎来下调，以及可能的颐养款式。2023年8月31日，东谈主民银行也曾公告，相宜条目的存量首套房贷借债东谈主可与承贷金融机构协商裁减利率。2024年5月17日，东谈主民银行放开个东谈主住房贷款利率的下限。自房贷利率下限放开以来，新披发房贷利率和存量房贷利率之间的利差再度走阔。

本文将对2023年存量房贷利率下调进行简要回想，先容海外上“转按揭”的业务模式和案例，并探讨往时存量房贷利率颐养的潜在空间和可能款式。

存量房贷利率下调的潜在空间测算

从2023年存量房贷利率下调的战术组合来看，在存量房贷利率下调的前后，5年期LPR保捏不变，同期进款挂牌利率协调下调。2023年8月，7天逆回购利率、1年期MLF利率、1年期LPR分袂下调10bp、15bp和10bp，5年期LPR保捏不变；此外，2023年9月1日，进款挂牌利率下调，1年期、2年期、3年期和5年期进款挂牌利率分袂下调10bp、20bp、25bp和25bp。

从2023年8月存量房贷利率下调的遵守来看，字据东谈主民银行2023年11月的露出，朝上22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借债东谈主利息支拨1600亿~1700亿元。据此规划，2023年8月，简略56%的存量房贷利率下调，对银行孳生钞票收益率的影响为5bp傍边。

2024年5月17日，东谈主民银行晓喻放开新披发个东谈主住房贷款利率的下限，存量和新增个东谈主住房贷款利率的利差再度走阔。举例，上海市在2021年7月至2024年4月，首套个东谈主住房贷款利率下限为5年LPR+35bp；2024年5月27日，新政落地后，上海市首套个东谈主住房贷款利率下限颐养为5年LPR-45bp，二者进出80bp。

那么，现时存量房贷利率的潜鄙人调空间有多大？

字据东谈主民银行露出，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%；斟酌存量房贷的重订价效应，若大部分存量房贷在2024年1月1日重订价，在2024年头重订价完成之后，存量住房贷款加权平均利率约为4.19%；字据东谈主民银行露出，2024年7月，新披发房贷的加权平均利率为3.40%，二者之间进出79bp。因而，平均来看，存量房贷加点幅度的下调空间可能在70bp~80bp；从波及的贷款限度来看，2024年第二季度末存量房贷限度为37.8万亿元，在银行孳生钞票中占比约11%，对银行钞票收益率的影响幅度在8bp~9bp；为了保捏银行净息差的相对踏实，进款挂牌利率可能需要协调下调10bp傍边，长期限进款利率可能需要下调更大幅度。

转按揭：国内和海外劝诫

近期市集存眷是否可能使用“转按揭”的款式来裁减存量房贷利率。从“转按揭”和2023年存量房贷利率下调的区别来看，二者各异主要在于“转按揭”中贷款东谈主可能更换贷款银行，而在2023年存量房贷利率下调中，贷款东谈主和原贷款银行从头协商贷款利率。

从我国市集上“转按揭”的案例来看，主要发生在2008~2009年技艺。2008年10月，东谈主民银行晓喻扩大营业性个东谈主住房贷款利率下浮幅度，营业性个东谈主住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。据媒体报谈，尔后部分银行推出了“转按揭”业务，关于“转按揭”进程中产生的担保费、评估费等，部分银行还推出了优惠减免。

从海外上访佛“转按揭”的业务来看，好意思国市集上的房贷再融资（refinance）业务不错行为参照。不同于我国房贷以浮动利率为主，好意思国市集上房贷以固定利率为主，跟着市集利率的变化，贷款东谈主不错弃取央求一笔再融资贷款，并提前偿复原贷款，但再融资需要经过银行从头审批并产生交游用度。再融资既可能发生在贷款东谈主和原贷款银行之间，也可能发生在贷款东谈主和另一家银行之间。贷款东谈主弃取央求再融资可能出于不同规划：通过再融资，贷款东谈主不错改造贷款利率结构（如由浮动利率转为固定利率）、颐养贷款利率水温存改造贷款期限；如果再融资的贷款额度高于原贷款额度，贷款东谈主不错弃取将部分贷款额索求为现款，这种再融资被称为“提现再融资”。从好意思国再融资贷款披发趋势来看，在利率下行周期，再融资限度频繁高潮；反之，在利率上行周期，再融资限度频繁下降。

当贷款东谈主央求再融资时，需要承担一定的交游老本，也可能由于房价下过期不知足银行贷款条目，导致无法获取再融资。在再融资的进程中，贷款东谈主频繁需要承担一定的交游手续费，包括贷款央求费、贷款披发费（频繁为贷款本金的0%~1.5%）、点差用度（银行或贷款中介收取的裁减利率的用度，频繁为贷款本金的0%~3%）、钞票评估费等。频繁而言，好意思国营业银行关于再融资贷款的披发条目是贷款价值比（LTV）不得朝上80%，如果由于房价下落导致典质品价值缩水，LTV不知足上述条目，贷款东谈主可能无法从银行赢得再融资。

除了贷款东谈主惯例的再融资央求除外，海外上也存在特定情形下，政府部门为了裁减住户债务风险而特意推出的房贷再融资贪图或者颐养还款安排的案例。

2008年各人金融危急之后，好意思国政府推出了“住房可职责再融资贪图”（HARP），通过为典质品不及的按揭贷款提供政府担保的款式，缩小了再融资央求圭臬。HARP贪图主要针对房地好意思和房利好意思披发贷款或者提供担保的购房主谈主，若其房贷的LTV也曾高于80%，难以从市集上赢得再融资，不错从该贪图中央求再融资。行为房地好意思和房利好意思的传统业务，两家机构从营业银行手中收购按揭贷款时，贷款LTV频繁低于80%；两家机构会向营业银行收取一定的担保费，以担保按揭贷款的本息偿还。HARP贪图关于LTV的要求较市集圭臬更为宽松，对LTV的要求起原是不得朝上105%，尔后达到125%，自后又取消了LTV要求。HARP贪图经过宽限后捏续至2018年末，朝上300万个借债东谈主在HARP贪图中赢得了再融资，房贷利率平均裁减1.45个百分点。

2015年，韩国也曾推出“典质贷款置换贪图”，将一次性偿还本金的浮动利率贷款颐养为分期偿还本金的固定利率贷款。2015年3月，韩国金融监管部门推出了“典质贷款置换贪图”。这主如果斟酌到那时韩国的房贷中，以浮动利率、到期一次性偿还本金的贷款为主，这种贷款结构安排，贷款东谈主的还款压力荟萃在到期时点，在利率上行期间风险较高。在“典质贷款置换贪图”安排下，字据贷款东谈主自觉原则，银行不错将原有的浮动利率、一次偿还本金贷款，替换为固定利率、分期偿还本金贷款，且贷款利率更为优惠，然后将贷款打包出售给韩国住房融资公司（梁建，2015）。

我国房贷协议的常见利率结构和上述两国市集均存在较大各异，这可能是我国市集上房贷“转按揭”业务并未多半发展的遑急原因。我国市集上，在LPR报价纠正之后，个东谈主住房贷款以浮动利率、分期偿还本金的结构为主，存量房贷利率每年一次随从LPR报价颐养，存量房贷和新增房贷订价的各异主要在加点部分。好意思国房贷市集上再融资业务较为多半，和好意思国房贷市集以固定利率贷款为主商酌，这类房贷无法径直通过重订价的款式来依期颐养利率，因而，在一段时刻后，贷款东谈主需要通过再融资来颐养房贷利率，并支付一定的交游老本。从“转按揭”业务开展需要斟酌的问题来看，在跨行转按揭业务中，需要斟酌典质品的价值重估、典质权属的变更、不同银行之间贷款圭臬不同等。

战术探讨

9月5日国新办举行的新闻发布会上，中国东谈主民银行货币战术司司长邹澜暗示：“年头降准的战术遵守还在捏续透露，现在金融机构的平均法定进款准备金率简略为7%，还有一定的空间……同期也要看到，受银行进款向资管居品分流的速率、银行净息差收窄的幅度等身分影响，存贷款利率进一步下行还靠近一定的敛迹。”

可见，天然年内仍有降息空间，但降准时点或先于降息。在各式敛迹身分下，为了进一步裁减住户偿债压力，同期保管银行净息差基本踏实，可能推出的战术包括：

一是赓续裁减存量房贷利率，可能采选径直裁减存量贷款加点幅度的款式。预测需要调解各地的房贷利率各异，存量房贷利率最低下调至与当地新披发贷款利率的加点或减点幅度保捏一致。相较于“转按揭”业务而言，这种款式不会出奇加多贷款东谈主的交游用度，也有助于保管良性的竞争递次。

二是协调下调进款利率。若存量房贷利率平均下调70bp~80bp，预测进款挂牌利率需要协调下调10bp傍边，长期限进款挂牌利率或需要更大幅度下调。

三是进一步下调LPR和公积金贷款利率。跟着好意思联储开启降息，我国货币战术空间绽开，LPR仍有进一步下调空间。同期，斟酌到部分地区个东谈主住房贷款和公积金贷款利率也曾较为接近，后续公积金贷款利率也可能赓续下调。

（何帆、郭于玮系兴业接头公司宏不雅市集部高档接头员，鲁政委系兴业银行首席经济学家）

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何帆

郭于玮

鲁政委

稳当提升个税起征点，并裁减中低收入东谈主群个东谈主所得税；加大相等国债资金抵花费的复古力度和边界等。

利好预期并未完了。

债市预测偏颠簸，近期原意净值波动对原意投资者的影响还在发生。

招商银行行长王良称，该行现在莫得接到监管部门个东谈主存量房贷转按揭的见告。

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